Sunday, November 09, 2008

Miért függesztették fel az ingatlanalapokat?

Bár utólag nem tűnik annak, szinte mindenki számára meglepő hirtelenséggel a PSZÁF felfüggesztette a hazai ingatlanalapok forgalmazását. Ez azt jelenti, hogy 10 napig senki sem vehet ezen befektetési jegyekből. De ami még fontosabb: aki ezekből korábban vett, most 10 napig nem adhatja el őket. A helyzet komolyságát jelzi, hogy a PSZÁF-ot nem érdekelte, hogy az adott alapkezelő kérte-e, vagy szüksége volt-e arra, hogy a forgalmazást felfüggesszék, ehelyett kivétel nélkül mindegyik alap forgalmazását, felülről, hatósági erővel szakítsa meg.

Vélhetően azért volt erre szükség, mert egyes alapoknál, de akár a teljes ingatlanalap spektrumon belül is komoly veszélyként merülhet fel, hogy az alapok már nem tudják kifizetni a befektetők pénzkivonását.

Nem azért mert már nincs meg a vagyonuk, hanem azért, mert a vagyon egy része ingatlanokban van, amit nem lehet egyik percről a másikra pénzzé tenni. Ha valaha is próbáltál eladni lakást, akkor tudod miről beszélek. Mivel minden egyes lakás egyedi, ezért sokszor nehéz rá olyan vevőt találni, aki éppen ilyet keres. Ráadásul egy-egy lakás megvásárlása komoly anyagi megfontolássokkal jár, sokszor finanszírozást kell rá találni, így érthető módon ez is megnöveli a tranzakció lebonyolítási idejét. Egy komolyabb ingatlan tranzakció még a legjobb esetben is hosszú heteket vesz igénybe.

Az átlagos magyar ingatlanalap az eszközeinek kb. 40%-át tartja likvid eszközökben, és 60% van ingatlanalapban, így az, hogy az időnként kiszálló befektetőket ki tudják fizetni, nem okoz problémát, szinte sosem. A jelen helyzetben viszont volt olyan alap, ahol a kivonás mértéke a megnövekedett hazai kamatszint miatt olyan nagyságú volt, hogy rövidesen már nem tudták volna kifizetni őket. Idővel persze igen, de a nyíltvégű alapoknál elvileg nem ezek a játékszabályok. Ráadásul az ingatlanok eladási értéke a sietség miatt szintén megsínylené ezt a rendkívüli állapotot, így a befektetők még rosszabbul járnának.

A probléma gyökere az, hogy a befektetők az ingatlanalapokat nem arra használták, mint amire valók. Nem azt várták el tőlük, amit elvárhattak volna.

A problémák így ismét az általános hazai ismeretek hiányából táplálkoztak.

A szabályozás pedig az ilyen jellegű konstrukciókat megengedte, miközben a jelen helyzet felkészületlenül érte. Nem segített a az irreálisan magas hazai jegybanki alapkamat, a gazdaságpolitika korábban előidézett problémái sem, de a fő ok a fenti ismerethiány. Ami ráadásul félő, hogy rosszul fogja lereagálni a PSZÁF intézkedését, pánikszerűnek tartja majd, így azok is rosszul fognak járni, akik semmilyen hibát nem követtek el, és kellően körültekintőek voltak.

A tanulság az, hogy az ingatlan sehogyan sem tud likvid és pláne rövidtávú befektetés lenni.

Még a mi alapunk esetében is T+5 nap a kiszállás, azaz ha hétfőn bejelented, hogy szeretnél kiszállni az Alapból, akkor jövő hétfőn lesz a befektetési szolgáltatónál a pénzed. Pedig ha szükséges lenne, kereskedési időben bármit másodpercek alatt pénzzé lehetne tenni. Feltéve persze, ha nincs egyetlen tőzsdén semmi sem felfüggesztve, de a mi esetünkben egyetlen olyan pozíció sem volt, ahol erre sor került volna, éppen azért mert olyan piacokat és eszközöket választunk, ahol erre tényleg nagyon kicsi az esély. Az ingatlanok esetén ez a folyamat sokkal-sokkal lassabb.

Még jobban csodálkozom azon, hogy az ingatlanalapok egy része nem (vagy nem kellő határozottsággal) motiválta a befektetőit, már a befektetési döntéshozatal előtt (!), hogy legalább középtávra gondolkozzanak, és még akkor se vegyék ki, ha éppen magasabb bankbetét bukkant fel. (ami a hirtelen kamatemelés miatt amúgy is aktuális)

A befektetési alap (pláne ha ingatlanba fektet) nem olyan mint egy lián az őserdőben, amit Tarzan használ fel a helyi érdekű közlekedés érdekében. Nem olyan, hogy az egyikről a másikra ugrálunk, mert a másik lián időlegesen jobbnak tűnik. Ne akarjunk hetekre vagy hónapokra beszállni (esetleg a likviditási és pénzpiaci alapok kivételével), és tényleg csak akkor szálljunk ki az eredetileg eltervezett időhorizont előtt, pláne hirtelen és nagyösszegben, ha némi túlzással az életünk múlik rajta.

No comments: